如果你在圣路易斯(St. Louis)，你很可能没有听说过皮质(Cortex)这个占地近200英亩的多功能住宅创新社区目前正在中城开发。的总裁兼首席执行官皮质从那个有计划的人那里得到了谁，在哪里，什么时候，为什么和什么。

你什么时候跟皮质扯上关系的?

2010年5月，我作为Cortex的第一位聘用高管来到这里。在我来之前的8年里，董事会已经做了大量的工作，他们基本上制定了发展计划，并完成了几个里程碑。

一个是在整个开发过程中获得开发激励，换句话说，建造两栋大楼，这一栋和杜邦/索拉伊大楼。然后，他们伸出手去寻求高层领导的帮助，让公司更上一层楼。

在我来这里之前，我正在为另外两个研究园区的开发工作:路易斯安那州和新泽西州。

你来的时候有什么变化?

为了推动Cortex的发展，我们做了一些调整，其中之一就是将Cortex定位为一个创新社区。这是一个很重要的短语;创新或知识共同体

研究园区与建筑无关，这些建筑很重要也很必要，但它们是项目的谓词，而项目推动了对建筑的需求。除了提供更多的空间，我们关注的是为新兴公司和企业家提供规划和支持，让他们能够成立公司，发展公司，并在该地区的建筑中安家。

但现在的重点是规划和把整个更大的中城社区视为一个创新社区，这是我们正在向前推进的中期调整，它正在获得一些牵引力。

《皮质》是如何开始的?

我们成立于2002年，这些是赞助机构;华盛顿大学，SLU，UMSL，贝医疗和密苏里植物园．

这五家机构联合起来的原因是为了从这些机构的研究中获取经济利益。获取这些经济利益，增加这些就业机会，在区域内增加当地的经济影响，而不是将技术授权给外部的公司，让技术在其他地方发展，然后让那个州或地方获得这种利益。

所以我们的想法是，我们可以利用这些机构提供的研究的知识产权做更多的事情。具体来说，我们希望尽可能在当地将这项技术商业化，以获得经济效益。

研究经费的可获得性发生了什么变化?

在过去的10-15年里，无论是企业还是大学，都在推动对更接近市场的技术和研究进行投资，而不是更上游的技术和研究。在大学方面，这一学科来自联邦政府，联邦政府通过附加一个要求，即在应用程序本身确定转化效益，来资助许多大学研究。

它通常被称为从实验室到床上——你能多快地把它从基础研究带到临床。所以在生物科学领域有更多的推动力来证明你可以多快地将这项研究转化为一种产品或一种程序，可以在医院和诊所中使用，为病人的利益服务。

的公司,是的,还有内部研发的推移,但是公司现在希望做更多的新兴公司,他们购买,因为这些公司的有效补充将某些里程碑证明证明产品工作或具有良好的工作的可能性,所以公司愿意支付溢价,而不是所有的研发不仅在他们的墙壁和所有的成功经验,但也要吞下所有没有成功的研究途径的失败。

他们试图通过接触表现出良好生存能力的年轻初创公司，并在后期收购它们，来减少内部研发资金的损失。他们支付的溢价比他们自己支付的溢价要高一些，但他们在购买时押注的是更确定的事情，而不是在内部分散研发资金，当很多赌注都将失败时。

这种趋势发生在私营部门，在公共方面，联邦政府说，“伟大的研究，我们喜欢它，但请告诉我们你能多快将其商业化，以及研究的商业终点是什么。”所以让研究人员在做基础研究的时候考虑应用。这一运动已经持续了10到15年。

皮质的土地是如何获得的?

这不是城市土地——都是私人所有的，所以这使我们的工作更具挑战性。

这2900万美元让我们可以开始买一些土地，组装，拆除，清洁，诸如此类的事情，而且从这些美元中，还有一些办公室和运营开销用于Cortex开始实施这个项目。但是，如果这175到180英亩的土地已经被收购、组装和清理，并且已经为开发做好了准备，事情就会容易得多。

在城市地区比在绿地地区更具挑战性，因为它没有被清理，没有被清洁，也没有被拆卸，所以你必须在到达最终终点之前完成所有这些事情。如果你建在郊区的研究园区，而且你建在一片干净的土地上你可以做得更快，节省几年的时间。

现在，你可能会问"你为什么不那样做呢?到“你为什么选择这个地方?”

我们选择这个地点有几个原因。五个赞助商中有四个在这个城市，第五个(UMSL)与这个城市有很多联系，并致力于发展这个城市，尽管他们自己就在这个县。

这是一个城市经济发展项目。一开始是考虑到绿地，但他们承诺要留在城市，特别是在医学院和BJC和圣路易斯大学之间的大约200英亩土地上，在重新开发中填满这个旧的工业空间。

是否还有其他原因让人们选择了这条更坚硬的人造土地道路，而不是干净的土地?

这样做的明智之处在于——是的，这需要更长的时间——但在过去的10-15年里，人口结构发生了巨大的转变，特别是千禧一代想要在城市地区发展事业。生活、工作、娱乐、学习。

因此，我们处于理想的位置，可以吸引那些想要留在城市的劳动力。这是一股非常积极的力量，与我们已经投入10年的努力相融合，为绘制这个城市研究区奠定了基础。

这不仅仅发生在圣路易斯，现在全球都在发生。这是全球人口趋势科技公司在城市建立业务有几个原因;这种不断获取新技术的需求在一定程度上可以通过与大学更密切的合作来满足，许多伟大的大学都在城市地区，所以这是有道理的。

回到我之前说的，如果你不打算在你自己的公司内部建立自己的小型研发大学，但现在你要看向外面，你想从大学那里获得更多许可，你想收购更多已经成功或失败的公司，你想靠近那些新兴公司，靠近那些大学。

第三个原因是你想为你的员工获取人才。越来越多的20多岁和30多岁的劳动力希望生活在更城市的环境中。

因此，过去35年发生的向郊区或向城市外围的迁移开始发生一些逆转。所以把皮质区放到城市里的决定，虽然要花更长的时间来重新开发旧的基础设施和组装土地，从长远来看，这将被证明是一个非常明智的决定，它将刺激更多的再开发。

所以这种本地研究的本地资本化是Cortex的动力吗?

整个想法是将大学的研究商业化以及与该地区的公司合作，并尝试将现有的技术推出，所以这两件事是启动Cortex的动力。我们有本地和全球使命。

当地成为国家技术和创业的区域中心，如果我们实现了这一点，那么我们就完成了我们的全球使命，那就是将圣路易斯地区建立为全国和国际公认的技术中心。所以这两者是密切相关的。

你将如何衡量成功?

我们知道，我们将在5年或10年后实现这一目标，那时人们会想到企业家精神、创新、技术和Cortex，并在同一句话中谈论它们。这将是我们成功的标志。

我们的直接目标是这片大约200英亩的区域，介于东部的圣路易斯大学和西部的金高速路医学校区之间，南部是64号州际公路，北部是森林公园。

也有推动其他类型的企业进入该地区的举措，不是吗?hth在线登录

这就是我们想要转变的;多功能创新社区。同样是一个轻微的改变，一个方向的修正，不仅仅是用科技建筑填满它，而是与零售和住宅相结合，这样人们就可以步行去他们工作的地方，也可以留在这个地区，晚上吃饭。

密苏里州再开发法令第353章赋予Cortex公司在这片180英亩土地上的主开发商角色。这意味着我们的责任是要么开发全部，要么让它被开发。在大多数情况下，是后者。

我们与其他带来资本和专业知识的开发商进行合作，但我们塑造和指导能够通过总体规划构建的内容，我们与那些开发商签订包裹开发协议(pbas)，将他们绑定到开发的特定需求中，并在很长一段时间内保持使用。如果你今天在Cortex投资一千万美元，20年后你的邻居就会和你一样。

更广阔的区域已经提供了很多东西。

这将是一个充满活力的多功能技术社区。我们的北面和南面都被很棒的社区包围，SlU，医疗区和综合设施，然后大中心也在那里，然后森林公园在这里，所有这些都是我们营销的设施。

所有这些地方你都可以步行或骑自行车去，这对我们在这里发展的技术劳动力来说是巨大的，因为他们需要便利设施。技术工作者确实有很强的流动性，他们可以去全国各地他们想住的地方，而他们想住的地方是基于生活质量的。

因此，为了提高生活质量，我们创建这个多功能社区是很重要的，这样劳动力就会说:“嘿，我喜欢这个。我想成为这个创新社区的一员。我想来这家公司工作，因为我喜欢下班后的娱乐和餐饮选择，而且我喜欢住在邻近的社区或就住在这个地区，步行上班。”

所以我们在2012年创建了一个总体规划，包括研究办公室、研究实验室、住宅、零售，所有这些都混合在一起(我们还在中间有一个Metro站，我们正在与Metro合作建立)。我们希望能在2016年底或2017年初建成。

再过一个月左右，我们在阿尔戈和博伊尔有一个新的立交桥将会开放，直接进入这个地区，所以新的匝道和匝道就在我们的前门，直接进入皮质区。

什么是Cortex Commons?

皮质公地将是一个程序化的公园。我说的计划是指会有预定的音乐会和其他用途。

可能是电影之夜，可能是草坪上的瑜伽，可能是科学博览会，可能是创客博览会，也可能只是在午餐时间出来吃午餐，和其他企业家，和其他工人交流，所以所有这些事情都将在这个公园里编程，为企业家们创造碰撞点，让他们在这个地区相遇。

这些碰撞点将推动持续创新。一家公司做一件事，另一家公司做另一件事，他们只是在午餐时聊天，了解彼此的工作，然后他们想出了一个新的想法。

他们说，如果我们能一起做这件事该多好啊，突然间就可以成立一家新公司了。这就是创新的过程。

这是一项接触性的运动，我们正在努力创造聪明的人在酷地方的偶然互动，以便能够加速新公司的形成。

完成Cortex的时间表是什么?

这个总体规划的所有内容都来自于近400万平方英尺的成果，超过20亿美元的开发，超过1亿美元的公共基础设施，以及超过1万个就业岗位。这就是我们开车的目的。

这些事情需要时间。传统的研究园区或地区是20-30年的时间框架，我们很好地跟踪了这个时间框架。第二阶段的一切都在建设中或刚刚完工。@4240被卖给了韦克斯福德科技公司。

重要的是，这是第一个外部验证，证明我们的愿景是一个很好的坚实的愿景，因为韦克斯福德在第二阶段投资了超过1亿美元，现在也在考虑他们的下一个建筑，所以他们愿意投资更多。它证实了我们所做的是在正确的轨道上。

这些类型的开发，为了与绿地开发创造一个公平的竞争环境，你通常必须投入公共补贴。我们的目标是达到一个不再需要公共补贴的地方，我们将为Cortex建立完整的价值主张。

我们还没有完全做到这一点，但我们正在努力建立这种价值主张。当我们达到一个临界点时，我们就会削减所需的补贴。

第三阶段什么时候开始?

第三阶段的建设将很快开始，这就是为什么宜家对我们非常重要的原因。宜家是一家非常聪明的公司。

他们是一家国际公司，他们知道他们的客户群中有很大一部分是二三十岁的人，以及为他们的孩子和孙子买东西的老年人。他们看到了人口趋势，并希望置身其中。

所以它们有点像铃铛奶牛。在营销方面非常聪明。

他们寻找近十年进入圣路易斯市场最后决定进入这座城市因为它扩展半径为他们从他们吸引顾客——最好的,无论是在河的东边和西边,和在城市核心,他们的很多客户在这里回到这座城市,因为它已经证明了过去几年的人搬回市区。

这个地区还有其他开发项目吗?

这个小小的市中心地区占了整个地区25%的在建工程。其中包括医学院，圣路易斯药学院。BJC医疗保健，Wash U医学院，Cortex和住宅开发项目，所以很多开发项目都在图纸上，并在未来10年向前发展。

宜家看到了这一点，他们明白这意味着什么，他们想要成为其中的一部分。宜家本身的文化与我们的价值观是一致的。

他们是一家创新公司，拥有超过10,000种产品，全部由他们自己设计、开发和生产，他们不断创新和改变这一点。他们是一家非常环保、可持续发展的公司。

他们将有太阳能电池板，他们也在研究地热。他们是非常优秀的企业和社区公民。任何工作20小时或以上的人都可以获得包括401k在内的全部福利。他们真的很重视员工。

他们重视环境的可持续性，Cortex是一个可持续发展的绿色公园。@4240建筑获得了利兹白金评级。这栋建筑(@4320)也是利兹认证的。

我们已经在这里建立了所有的基础设施，我们已经和MSD地区水务部门达成了一项协议，为雨水径流建立了所谓的bmp -最佳管理实践。所以我们在公共场所有雨水花园在街景中也有雨水花园。

我们致力于长期的可持续发展，在这里建设皮质地铁车站，这也是我们对可步行性，能见度，可选车辆的承诺的一部分，这是另一个这是许多千禧一代想要的品质减少对私家车的依赖，多使用公共交通工具，步行、骑自行车等。这是我们文化倾向的一部分，是我们在这里努力发展的，也是宜家致力于发展的原因之一。

《皮质》的开发是否会刺激其他游戏的开发?

它将利用更多的零售开发，如你所知，佩斯地产正在利用这一点来开发中城站，还有相当多的住宅项目正在利用我们正在做的事情。我们所做的协同效应正在为这座城市创造大量的更新。

这就是我们要做的;城市再开发。我们希望在未来609个月内宣布其他一些计划，可能会有更多的科技建筑、住房和零售。

从根本上说，我们正试图在这个地区建立五个互补的创新中心，这将推动创业密度，这将推动更多的碰撞点，非正式的，偶然的会议。这将是我们简化向这些公司提供技术援助的一种方式。

现在有多少创业公司在Cortex ?

现在在任何时候，我们在Cortex都有50到60家创业公司，我们希望通过建立这5个创新中心，将这个数字翻两倍到三倍。

这是五个;CET(中央东部东京)已经在地上了;BioGenerator他们刚刚将实验室面积从5000平方英尺扩大到17000平方英尺。剑桥创新中心它位于剑桥的肯德尔广场，与麻省理工学院相邻，有650家公司，占地约210,000-215,000平方英尺，有七到八家风险投资公司，还有迪士尼、思科、微软、苹果和壳牌石油等大公司的分支机构。

为什么?他们想要与这些新兴公司接触，而新兴公司喜欢靠近这些老牌公司，因为那里有指导和网络，可以继续下去，还有潜在的退出来源。

这是我们试图在这里实施的一种模式，波音公司作为一家成熟的公司正在进入，我们正在与其他几家大公司进行谈判，在该地区与他们的创意团队建立联系，他们可以成为人才获取周期的一部分，并考虑他们可能授权技术或购买的公司。

这五个创新中心正在努力做的事情，就是创建各种成熟的和新兴的公司。中投公司就是一个典型的例子，这是他们第一次在剑桥之外扩张，第二次是在欧洲的鹿特丹。

但我们是第一个扩张;该空间目前正在为@4240扩建，将于9月开放。他们要把其中一个合伙人和他的家人搬到圣路易斯来经营。

Impact Hub是一个全球性的社会企业家组织，于2006年在伦敦成立，全球大约有45个这样的组织。我们希望成为其中之一。

我们正在与他们进行审查，这也将有助于我们确立我们的国际目标。如果您是一个中心的成员，那么您就是所有中心的成员。

跟我们说说Tech Shop吧?

它自对我们来说很重要。这是一个会员制的创客空间，开放的车间区域，有很多很棒的工具;喷水切割机，木材和金属车床，诸如此类的东西。

在创新社区中建立新产品原型是很重要的。吉姆·麦凯维(Jim McKelvey)在门洛帕克科技商店(Menlo Park Tech Shop)谈到了Square的原型设计，那时他终于开始受到关注。

它是开放获取的，所以它是为社会企业家，它是为足球妈妈，它是为任何有创意的人，他们想要挠痒，它也创建了自己的社交网络。

人们属于它，就像人们属于健身中心一样。这是一个面向创客的社交网络，所以它与其他创新者非常互补。

在这次采访后的两个月里，Cortex的官员们不断宣布新的成功，包括Fleischman 's Yeast(和其他产品)的制造商AB毛里要搬到皮质区(来自切斯特菲尔德)，以及吉姆·麦凯维发起的配对编程计划的可能性，LaunchCode，在多功能创新区建立了一个位置。